Unter Baurecht im weiteren Sinne versteht man die Summe derjenigen Rechtsvorschriften, die sich auf die Ordnung der Bebauung und die Rechtsverhältnisse der an der Erstellung eines Bauwerks Beteiligten beziehen. Die zuerst genannten Normen werden als öffentliches Baurecht bezeichnet und diejenigen Normen, die im Rahmen der Baufreiheit die Rechtsbeziehungen der an der Planung und Durchführung eines Bauwerks Beteiligten sowie der dem Bauwerk unmittelbar dienenden Anlagen regeln, bezeichnet man als privates Baurecht.
Wir sind vor allem im Bereich des privaten Baurechts tätig.
Das private Baurecht ist gesetzlich in den §§ 631 ff. BGB geregelt. Eine Vielzahl von Werk- und Bauverträgen werden auch immer noch nach dem gesetzlichen Werkvertragsrecht „abgewickelt“.
Für große Bauvorhaben, wie beispielsweise den Bau großer Schulen oder Kliniken, wurden die gesetzlichen Regelungen von der staatlichen Bauverwaltung für nicht mehr ausreichend bzw. sachgerecht erachtet. Deshalb hat die öffentliche Bauverwaltung für sich spezielle Allgemeine Geschäftsbedingungen entwickelt. Ihre Vereinbarung ist für alle öffentlichen Auftraggeber verbindlich vorgeschrieben. Die VOB/B, die Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil B, wird oftmals auch für alle sonstigen Bauverträge empfohlen.
Manche Baufirmen, die gelegentlich oder häufiger für den Staat tätig werden, neigen dazu, „nicht ständig umdenken zu wollen“ und deshalb stets diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die Geltung der VOB/B, zu vereinbaren.
Die VOB/B gilt aber auch dann nicht „automatisch“, sondern, wie alle AGB, muss die VOB/B gemäß § 305 BGB wirksam in den Vertrag einbezogen worden sein!!!
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist dabei sehr streng und verlangt, dass baurechtlichen Laien die VOB/B im Wortlaut ausgehändigt worden sein muss! Ist das nicht der Fall – und die Beweislast dafür trägt der Verwender der AGBs – so gilt die VOB/B nicht, sondern die Werkvertrag-Vorschriften des BGB.
Es kommt (leider) sehr oft vor, dass sich Mandanten an einen Baurechtler wenden und nicht wissen, ob sie einen BGB- oder einem VOB-Vertrag geschlossen haben. Häufig führt eine Überprüfung dazu, dass die VOB/B nicht wirksam in den Bauvertrag einbezogen wurde, so dass dann doch wieder die BGB-Regeln gelten.
Die VOB/B enthält einige Bestimmungen, die gegen das gesetzliche AGB- Recht, die §§ 308, 309 BGB, verstoßen und damit eigentlich nichtig wären. Der BGH hat jedoch entschieden, dass das nicht gilt, wenn die VOB/B „als Ganzes“ vereinbart wurde.
Hat der Verwender der VOB/B jedoch durch seine übrigen vertraglichen Regelungen in den Kerngehalt der VOB/B eingegriffen und diese zu seinen Gunsten (einseitig) so verändert, dass sie die beiderseitigen Interessen nicht mehr ausgewogen berücksichtigt, so gilt die Privilegierung nicht. Fällt das Privileg, müssen sich die einzelnen Bestimmungen der VOB/B einer sog. AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterziehen – und werden dann häufig als rechtswidrig beurteilt werden.
Hier ist also für Auftraggeber und Auftragnehmer gleichermaßen besondere Vorsicht geboten!
Der Rechtsanwalt benötigt zur Fallbearbeitung des speziellen Einzelfalls insbesondere die kompletten Vertragsunterlagen (Bauvertrag, sonstige Vertragsbedingungen, Leistungsverzeichnisse usw.) sowie sämtlichen einschlägigen Schriftverkehr – möglichst chronologisch geordnet.
Häufig geht es in Baurechtsstreitigkeiten um den Werklohnanspruch des Auftragnehmers und die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers.
Der Auftragnehmer hat Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, wenn es der Auftraggeber abgenommen hat, § 641 BGB. Der Auftraggeber hat die Abnahme zu erklären, wenn der Auftragnehmer das Werk vertragsgemäß hergestellt hat.
Häufig meint der Unternehmer, er habe das Werk vertragsgemäß erbracht und Anspruch auf Abnahme und vertragsgemäße Vergütung und der Besteller meint, er sei nicht zur Abnahme und damit zur Bezahlung des Werklohnes verpflichtet, weil das Werk nicht vertragsgemäß, als mangelhaft,
Aus Kostengründen wird der Rechtsanwalt hier häufig nicht zur Klage raten, sondern zur Beantragung eines sog. selbständigen Beweisverfahrens, weil sich so die den Streit entscheidende Frage schneller und kostengünstiger klären lassen wird.